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Warum Mieten trotz Niedrigzinsen günstiger ist als Bauen oder Kaufen

Die Miet- und Immobilienpreise explodieren. Deutsche müssen deutlich mehr fürs Wohnen ausgeben. Trotzdem lohnen sich die eigenen vier Wände rein rechnerisch nicht. (Foto: sergey856/Shutterstock.com)
Wer Miete zahlt, wirft das Geld zum Fenster raus. Stattdessen sollte man mit dem Geld lieber ein Haus abbezahlen. Wer kühl rechnet wird feststellen, dass mieten einfach rentabler ist.

Warum Mieten trotz Niedrigzinsen günstiger ist als Bauen oder Kaufen
Weil die Zinsen derzeit auf einem historischen Tiefststand sind, entscheiden sich immer mehr Menschen ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Wer mit kühlem Kopf rechnet, wird jedoch feststellen, dass Mieten noch immer die bessere Rendite erzielt. Doch für viele Häuslebauer überwiegen andere Gründe.

Trotz neuem Wohnraum steigen die Immobilienpreise
Obwohl die Immobilienpreise derzeit zu explodieren scheinen, wird in Deutschland wieder mehr gekauft und gebaut. Dabei sind wir im Vergleich zu anderen Ländern echte Eigenheimmuffel. Während in Rumänien, dem europäischen Spitzenreiter, 96 Prozent aller Einwohner Wohneigentum besitzen, sind es in Deutschland mit 52 Prozent gerade mal knapp die Hälfte aller Menschen. Damit belegen wir den vorletzten Platz in Europa, nur unterboten von der Schweiz, wo lediglich 42,5 Prozent ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzen.

Der Grund für den kleinen Bauboom unter Privatleuten ist die beinahe historische Niedrigzinsphase. Ein Eigenheimkredit kann schon zum realistischen Zins von nur 1,8 Prozent aufgenommen werden. Gleichzeitig steigen die Mieten. Schon ist die These vom zum Fenster hinausgeworfenen Geld wieder da: Wenn ich monatlich Miete zahle, kann ich doch gleich die Hypothek bedienen und habe am Ende wenigstens noch ein Eigenheim übrig. Aber stimmt das wirklich? Ist Kaufen tatsächlich besser als Mieten?

Wohneigentumsquoten in ausgewählten europäischen Ländern im Jahr 2016

Land/ Wohneigentumsquote
Rumänien: 96,0 %
Litauen: 90,3 %
Kroatien: 90,0 %
Slowakei: 89,5 %
Ungarn: 86,3 %
Polen: 83,4 %
Norwegen: 82,7 %
Bulgarien: 82,3 %
Estland: 81,4 %
Lettland: 80,9 %
Tschechische Republik:78,2 %
Spanien: 77,8 %
Portugal: 75,2 %
Slowenien: 75,1 %
Griechenland: 73,9 %
Italien:72,3 %
Finnland: 71,6 %
Belgien: 71,3 %
Irland: 70,0 %
Niederlande: 69,0 %
Schweden: 65,2 %
Frankreich: 64,9 %
Vereinigtes Königreich: 63,4 %
Dänemark: 62,0 %
Österreich: 55,0 %
Deutschland:51,7 %
Schweiz: 42,5 %
Quelle: Statista/Eurostat

Mieten ist immer rentabler als kaufen
Früher galt der Grundsatz: Wer die eigene Immobilie nur lange genug nutzt, der wird damit eine bessere Rendite erwirtschaften, als wenn er mietet. Das gilt selbst, wenn man die Nebenkosten einer Immobilie und ihre Instandhaltung berücksichtigt. Die Langzeitbetrachtung zeigt, dass das so nicht mehr stimmt. Zumindest nicht seit 46 Jahren. Denn für diesen Zeitraum liegen Daten vor, die die Entwicklung der nominalen und realen Zinssätze für Immobilienkredite widerspiegeln.

Gerd Kommer hat diese Daten für sein Buch "Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen" analysiert. Dafür hat er die Eigenkapitalrenditen von Eigenheiminvestments in Deutschland den Renditen eines klassischen Anlageportfolios gegenübergestellt, das zu 50 Prozent aus europäischen Aktien und zu 50 Prozent aus deutschen Staatsanleihen besteht. Während des gesamten Betrachtungszeitraums von 1970 bis Ende 2015 war ausnahmslos immer das Mieten rentabler, ganz gleich welcher Zeitraum den Berechnungen zugrunde gelegt wurde.

Immobilienbesitzer sparen mehr als Mieter
Mieten rentiert sich also mehr. Das ist selbst dann der Fall, wenn man lediglich die letzten Jahre betrachtet, die bereits zum Immobilienboom gerechnet werden. Nicht berücksichtigt wurde zudem ein ganz anderer Aspekt: Mieter haben mehr Zeit für sich, ihren Beruf, ihre Hobbys, ihre Familie und Freunde. Denn sie müssen sich nur bedingt um die Instandhaltung der von ihnen bewohnten Immobilie kümmern. Sie gehen kein Risiko ein und müssen keine Rücklagen bilden.

Wissenschaftler haben bereits vor Jahren herausgefunden, dass Eigenheimbesitzer eine deutlich höhere Sparquote haben als Mieter. Letztere geben das Geld freigiebiger aus, Eigentümer müssen stets mit dem Unerwarteten rechnen. Und dazu zählt eben nicht nur die kaputte Heizung. Wenn ein neues Dach ansteht, sind schnell mehrere tausend Euro fällig. Und wenn die Stadt beschließt, die Straße vor der Haustür zu erneuern, werden ebenfalls die Eigentümer als Nutznießer zur Kasse geben. Beträge von 50.000 Euro sind dann keine Seltenheit. Selbst gut verdienende Hausbesitzer wünschen sich dann spontan im Lotto zu gewinnen, um diese Belastung überhaupt stemmen zu können. Doch wer hat schon die richtigen Lottozahlen angekreuzt, wenn man das Geld wirklich braucht?

Lebensstil und Altersvorsorge überstimmen Rendite
Trotzdem wäre es unfair die Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nur auf Grundlage der nackten Zahlen zu bewerten. Viele Häuslebauer stellen Fragen und Wünsche des Lebensstils in den Mittelpunkt. Sie sind gern bereit eine schlechtere Rendite in Kauf zu nehmen, wenn sie dafür in den Wänden wohnen können, die sie selbst gestaltet haben. Ein Haus mit Garten ist vor allem für Familien erstrebenswert. Möglicher Wertverlust hin oder her. Was zählt, ist die schöne Zeit im eigenen Heim.

Was in der Tat für den Bau oder Kauf einer Wohnimmobilie spricht, ist der gleichzeitige Erwerb einer Altersvorsorge. Insbesondere wenn man es schafft die Hypothek vor dem Renteneintritt abzuzahlen, braucht man im Alter deutlich weniger Geld, weil die Wohnkosten schrumpfen. Angesichts der zu befürchtenden Altersarmut tut der Staat in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase zu wenig für den Immobilienmarkt. In der Förderung von Wohneigentum könnte tatsächlich ein probates Mittel gegen die Armut im Alter liegen. Doch stattdessen befeuert die Politik die Angst um das Wohnen in der Zukunft.

Wenn die Preise auf dem Immobilienmarkt weiterhin steigen, könnte das Haus mit Garten in der Zukunft für die meisten Menschen unerschwinglich werden. Das gilt auch für Eigentumswohnungen in den begehrten Städten. Diese haben sich im letzten Jahr um 7,1 Prozent verteuert. In den letzten fünf Jahren sogar um 31,3 Prozent. Für viele scheitert der Traum vom eigenen Haus schon an der Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Wenn die Kaufpreise steigen, braucht man statt 20.000 Euro Startkapital eben schon mal 35.000 Euro. Für Familien ist das meist unbezahlbar. Was für das Mieten spricht ist auch der vergleichsweise moderate Mietpreisanstieg, der deutlich unter dem von Immobilienpreisen liegt."