„200 Wohnungen pro Jahr sind ambitioniert“

Mit der Gründung der Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (KWG) hat der Landkreis Harburg einen großen Schritt unternommen, um dringend benötigten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Innerhalb der nächsten fünf Jahre sollen 1.000 Wohnungen entstehen. „Das ist eine ambitionierte Aufgabe“, sagt KWG-Geschäftsführer Joachim Thurmann. Seit September ist der 59-Jährige dabei, dieses Ziel anzupacken. Im WOCHENBLATT-Interview erzählt Thurmann, dass er sich bereits mit fünf Kommunen in fortgeschrittenen Gesprächen befindet. „Das kommende Jahr eingeschlossen, umfasst das Planungsvolumen derzeit etwa 300 Wohnungen“, so der ehemalige SAGA-Mann. Zurzeit befindet sich Thurmann auf Tour durch den Landkreis, um die Politik von seinen Vorstellungen zu begeistern.

(mum). Seit Ende September ist Joachim Thurmann (59) Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (KWG) des Landkreises Harburg. In den nächsten fünf Jahren steht er vor der Herausforderung, 1.000 „bezahlbare“ Wohnungen zu schaffen. Nachdem er sich einen ersten Überblick verschafft hat, ist er derzeit in den Kommunen unterwegs, um mit der Politik nach Lösungen zu suchen. WOCHENBLATT-Redakteur Sascha Mummenhoff sprach mit Joachim Thurmann über seine anspruchsvolle Aufgabe.

WOCHENBLATT: Haben Sie sich schon einen Überblick über die Wohnungssituation im Landkreis gemacht?
Joachim Thurmann: Wie schwer es ist, im Landkreis eine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden, war mir auch aus eigenen Erfahrungen bekannt. Auf jede angebotene Mietwohnung kommen diverse Interessenten, die Wiedervermietung erfolgt innerhalb weniger Tage. Zum Kauf angebotene Bestand-Immobilien und Neubauten haben ein hohes Preisniveau erreicht. Personen mit kleinen und mittleren Einkommen können sich das zunehmend weniger leisten. In Winsen, Buchholz und Seevetal gibt es mehr Mietangebote, in den Gemeinden hingegen ansonsten nur ganz wenige. Die Eigentumsquote im Landkreis liegt mit etwa 70 Prozent sehr hoch. Ich denke, daher können wir über einen Immobilienmarkt sprechen, nicht aber von einem Wohnungsmarkt. Es wird viel gebaut und das ist richtig und gut. Allerdings wird im Schwerpunkt unverändert in Eigentumswohnungen, Doppel- und Einfamilienhäuser investiert. Angesichts der geschätzten Nachfrage von 3.000 fehlenden Mietwohnungen findet bezahlbarer, freifinanzierter und sozialer Mietwohnungsbau bisher zu wenig statt und das mit wenigen Ausnahmen auf Winsen und Buchholz konzentriert.

WOCHENBLATT: Zuletzt arbeiteten Sie für die SAGA in Hamburg. Wie unterscheidet sich Ihre damalige Aufgabe von der Tätigkeit, die Sie heute ausüben?
Thurmann: Ich hatte das Glück alle Aufgabenstellungen, die in der Wohnungswirtschaft vorkommen, selbst lernen und praktisch umsetzen zu dürfen. Ich hatte sehr gute Vorstände, von denen ich viel gelernt habe und die mir die Freiheit gewährten, als Gesamtprokurist die wohnungswirtschaftlichen Überzeugungen authentisch zu vertreten. Dazu gehören die unterschiedlichen fachlichen Themen genauso wie die wohnungspolitischen Diskussionen der Branche gegenüber Politik, Bauwirtschaft, Verbänden, Gesetzgeber, Fördergebern und natürlich unseren Kunden - den Mietern. Von daher unterscheidet sich die heutige Aufgabenstellung nicht von der bisherigen. Allerdings mit dem angenehmen Unterschied, das alle Themen nun auf kurzem Wege zusammenlaufen.

WOCHENBLATT: Wo entsteht das erste Gebäude der KWG?
Thurmann: Wir sind nach den wenigen Wochen schon in fünf Gemeinden und Städten als Ansprechpartner, Planer und in städtebaulichen Fragestellungen tätig. In diesen Gemeinden sind baureife Flächen kurzfristig vorhanden, in einzelnen Fällen gibt es sogar bereits gültige Bauvorbescheide. Die Planung und Abwicklung erstreckt sich über fünf Jahre. Daher gibt es auch für 2019 bereits sehr konkrete Projekte, die ebenso in 2018 parallel vorbereitet werden. Insofern umfasst das Planungsvolumen derzeit etwa 300 Wohnungen. Wo wir tatsächlich anfangen können, also mit konkreten Baubeginnen, ist noch offen.

WOCHENBLATT: In den kommenden fünf Jahren sollen über die KWG 1.000 Mietwohnungen gebaut werden. Ist das realistisch?
Thurmann: Der Bau von 1.000 Wohnungen in fünf Jahren bedeutet etwa 200 Wohnungen im Jahr. Das ist ambitioniert, aber möglich. Voraussetzung für ein Gelingen hingegen sind einerseits baureife erschlossene Grundstücksflächen und anderseits ausreichende Kapazitäten in der Bauwirtschaft. Gemeinden und Städte haben ihre Voraussetzungen bereits geschaffen oder sind zurzeit sehr engagiert in den laufenden Planungsverfahren. Die Baukapazitäten sind allerdings weitgehend erschöpft. Darin liegt die eigentliche Herausforderung, die gute Kooperation und Zusammenarbeit mit Dienstleistung, Handwerk und Bauwirtschaft im gesamten Landkreis erfordert. Darüber hinaus sehen wir eine Zusammenarbeit mit klassischen Projektentwicklern, um Grundstücke mit schlüsselfertigen Gebäuden fix und fertig zu erwerben - wenn der Preis stimmt.

WOCHENBLATT: Ihre Aufgabe ist nicht einfach. Die Gemeinden wünschen sich – wie zuletzt in Jesteburg deutlich wurde – einen möglichst hohen Ertrag für ihr Grundstück. Wollen dafür aber keine „mehrstöckigen Plattenbauten“ haben.
Thurmann: Solche Zielkonflikte sind ganz normal. Das Thema serielles Bauen bietet einen Weg, mit günstigen Baukosten beide Ziele zu erreichen. Das Entwicklungsrad hat sich weiter gedreht und bedeutet natürlich nicht „Plattenbau im Sinne der 1970er Jahre“. Dazu gehört aber auch Vernunft auf allen Seiten - also Verzicht auf überhöhte Anforderungen. Neben den wirtschaftlichen Fragen geht die soziale Komponente häufig etwas unter. Richtig ist es, für eine gute Nachbarschaft, gesundes Wachstum bei Gemeinde- und Stadterweiterung bei vertretbarem Sozialmonitoring sowie qualitätsvolle Bewirtschaftung einzutreten.

WOCHENBLATT: Wie werden die Gebäude der KWG aussehen? Thurmann: Mehrfamilienhäuser bedeutet in der Regel zwei Geschosse mit Satteldach oder Staffelgeschoss und Reihenhäuser mit 80 bis 120 Quadratmetern Wohnfläche. Die Gestaltung wird so sein wie bereits überall zu sehen. Mit Klinker, Putz und Pfannendächern mal eher grundsolide, aber sicher auch mal mit Staffelgeschoss, Flachdach, Putz, Glas und Edelstahl etwas edler und moderner, wo es vertretbar ist.

WOCHENBLATT: Die neue Gesellschaft soll Mieten um 8,50 Euro und im sozialen Wohnungsbau für 5,60 Euro pro Quadratmeter anbieten. Wird Ihnen das gelingen?
Thurmann: Die genannten Mieten sind sehr ehrgeizig. Für die Mietenbildung spielen die Planungs-, Bau- und Grundstückskosten und die Finanzierung die entscheidende Rolle. Alle Kostenblöcke so gering wie möglich zu halten, ist die Aufgabe. Gelingt es also, die Planungskosten durch gezielte Planung, sehr straffe Verfahren und Vermeidung von unnötigen Anforderungen beim Einsatz von (preisgünstigem) seriellen Bauens niedrig zu halten, begünstigt das die Kalkulation erheblich. Die Zinsen sind extrem niedrig und führen bei einer langen Kalkulationszeit zur starken Entlastung der erforderlichen Mieten. Letztlich muss die Gesellschaft wirtschaftlich - bedeutet dividendenfähig - geführt werden. Die Bestimmung der Höhe der Rendite liegt in der Hand der Gesellschafter - Landkreis, Städten und Gemeinden. Aus diesen Faktoren und Rahmenbedingungen ist eine Miete von 8,50 Euro/Quadratmeter aus heutiger Sicht darstellbar. Die Förderung im sozialen Wohnungsbau bedeutet Zinssubvention von nur etwa 0,5 Prozent gegenüber den jetzigen Marktzinsen. Dafür wird aber die Miete um etwa drei Euro/Quadratmeter gegenüber 8,50 Euro reduziert. Eine Wirtschaftlichkeit ist so für uns momentan nicht herzustellen. Hier bedarf es unseres Erachtens Veränderung und Anpassung der bisherigen Förderung.

WOCHENBLATT: Herr Thurmann, vielen Dank für das Gespräch.

Von der SAGA zur KWG

(mum). Der 59-jährige Joachim Thurmann wohnt seit 1969 in Stelle und hat sein Architekturstudium als Diplom-Ingenieur abgeschlossen. Seine beruflichen Stationen waren zunächst sechs Jahre die Baubehörde in Hamburg, dann zwei Jahre die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt. Die vergangenen 26 Jahre arbeitete er in unterschiedlichen Leitungsfunktionen beim kommunalen Wohnungsbaukonzern Saga GWG Hamburg. Thurmann setzte sich bei der Auswahl gegen 44 Bewerber und gegen noch fünf in der Endausscheidung durch.

Seit Januar fünf Mitarbeiter

(mum). Seit dem 1. Januar besteht das KWG-Team aus fünf Mitarbeitern mit unterschiedlichen Ausbildungen und Berufserfahrungen aus der Wohnungswirtschaft. „Wir sind damit in der Lage, alle anfänglich erforderlichen Funktionen und Aufgaben aus eigener Kraft zu besetzen“, sagt Joachim Thurmann. Kurzfristig wurden Büroflächen im Gründerzentrum in Winsen (Löhnfeld 26) angemietet. Eine eigene Homepage soll in Kürze freigeschaltet werden.
„Die Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft ist gut“, sagt Thurmann. Darlehen zur Investitionsfinanzierung würden projektweise im Zeitablauf aufgenommen. „Insofern gibt es keinen direkten Etat.“ Das Investitionsvolumen beläuft sich insgesamt über die Jahre auf etwa 150 Millionen Euro.