Was steht alles im Grundbuch?

Wann darf ein Grundbuch eingesehen werden?

Der Blick ins Grundbuch ist vor dem Immobilienkauf und -verkauf unumgänglich. In Deutschland wird jedes Grundstück in einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. Dieses öffentlich geführte Register gibt Auskunft über die Eigentums-, Rechts- und Schuldverhältnisse eines Grundstücks. Der Grundbuchauszug enthält alle Informationen, die für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie relevant sind. Experten erklären die wichtigsten Fakten rund um das Grundbuch und geben hilfreiche Tipps, worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

„Das Grundbuch wird beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt eines Bezirks geführt. Dort sind alle bebauten und unbebauten Grundstücke des jeweiligen Bezirks verzeichnet“, erklären Experten. Alle Grundbuchblätter erhalten eine laufende Nummer und bilden zusammen mit den anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks das Grundbuchband. Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen, welche unterschiedlich farblich gekennzeichnet sind.

Die Aufschrift bildet das Deckblatt des Grundbuchs – dort befinden sich die Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Blattes. Das darauffolgende Bestandsverzeichnis beinhaltet die Bestandsnummer, die Gemarkung (den Vermessungsbezirk), das Flurstück, die Wirtschaftsart sowie die Lage und Größe des Grundstücks. Die Abteilung eins führt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks auf – dort sind der oder die Eigentümer oder gegebenenfalls Erbbauberechtigte eingetragen. In Abteilung zwei sind mögliche Belastungen und Beschränkungen festgehalten. Zu den Lasten zählen unter anderem Reallasten, zudem sind hier bestimmte Nutzungsrechte, wie Wege- oder Nießbrauchrechte, aufgelistet. Im letzten Abschnitt, der Abteilung drei, sind mögliche Grundpfandrechte, wie zum Beispiel Grundschulden, Pfandrechte oder Hypotheken, vermerkt. Aus diesem Grund ist dieser Teil des Grundbuchs vor allem für Banken oder Gläubiger interessant.

Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie durch Immobilienkauf, Erbschaft oder Schenkung erworben hat, muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag im Grundbuch erfolgt dabei nicht automatisch, sondern muss dem zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt mitgeteilt werden. Im Falle eines Immobilienkaufs oder -verkaufs muss zunächst der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden. In der Regel informiert der Notar anschließend das Grundbuchamt über den Eigentumswechsel und die neuen Besitzverhältnisse.“

Doch nicht nur wenn der Eigentümer wechselt, muss das Grundbuchamt informiert werden, auch bei Änderungen bezüglich der Finanzierung erfolgt ein Eintrag. Das ist der Fall, wenn beispielsweise die Baufinanzierung an ein anderes Kreditinstitut vergeben wird. In der Regel lassen sich Banken als Sicherheit eine Grundschuld eintragen. Ebenso erfordern Rechte zur Nutzung eines Grundstücks – wie ein Wege- oder Wohnrecht – eine Eintragung ins Grundbuch. Außerdem muss festgehalten werden, wenn ein Grundstück neu aufgeteilt wird oder mehrere Grundstücke zu einem vereint werden.

Wann ist ein Grundbuchauszug erforderlich?

Nicht erst beim Eigentümerwechsel sollten sich Käufer mit dem Grundbuch auseinandersetzen: Schon vorher ist es ratsam, dass Interessenten einen Blick in das jeweilige Grundbuchblatt werfen. Dort finden sie Informationen über eventuelle Lasten und Rechte, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen. Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Eintragungen zu einem Grundstück. Er gehört nicht nur zu den Verkaufsunterlagen, sondern wird zudem als Vorlage bei der Bank vor der Gewährung eines Kredites benötigt.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Die Einsicht ins Grundbuch ist nur beschränkt möglich, da dort sehr sensible Daten enthalten sind. Nach Paragraph 12 der Grundbuchordnung ist jedem die Einsicht des Grundbuchs gestattet, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. In der Regel umfasst das den oder die Eigentümer sowie eingetragene Rechteinhaber, wie beispielsweise Erben. Zum Personenkreis mit berechtigtem Interesse gehören außerdem potentielle Käufer, Gläubiger und Kreditinstitute, Gerichte, Notare und Behörden.

Wer einen Grundbuchauszug benötigt und ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, muss den Auszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Das ist sowohl persönlich, als auch online möglich. In jedem Fall ist die Beantragung eines Grundbuchauszugs mit einem geringen Kostenaufwand verbunden. Je nachdem ob ein einfacher oder beglaubigter Auszug benötigt wird, liegen die Kosten zwischen zehn Euro und 20 Euro.