Bezahlbarer Wohnraum fehlt

Warum trotzdem zu wenig gebaut wird

Wer in der Region eine bezahlbare Mietwohnung sucht, braucht Geduld. Besonders Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen haben es schwer. Auch das WOCHENBLATT erreichen immer häufiger Hilferufe verzweifelter Wohnungssuchender. Doch obwohl dringend mehr Wohnraum benötigt wird, stockt der Neubau.

Bei Neubauprojekten, für die neues Baurecht geschaffen wird, müssen in vielen niedersächsischen Kommunen nach den jeweiligen Vorgaben häufig 25 bis 30 Prozent der Wohnungen mietpreisgedämpft angeboten werden. Das soll bezahlbaren Wohnraum schaffen. Doch für Bauunternehmen und Investoren wird es zunehmend schwieriger, solche Projekte wirtschaftlich umzusetzen.

Steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie Förderprogramme, die nicht alle Eigentumsmodelle berücksichtigen, bremsen den Wohnungsbau aus. Das erklären Sven Geertz, geschäftsführender Gesellschafter, und Niels Kohlhaase, Referent der Geschäftsführung der Buxtehuder HBI Hausbau-Immobiliengesellschaft mbH, gegenüber dem WOCHENBLATT.

Wie angespannt die Lage ist, zeigen Zahlen des Landesamtes für Statistik Niedersachsen: 2025 wurden rund 20 Prozent weniger Neubauwohnungen fertiggestellt als im Vorjahr.

Bezahlbare Mieten, geringe Renditen

Das Problem aus Sicht der Immobilienexperten: Der Bau günstiger Mietwohnungen rechnet sich für Investoren kaum noch. Während die Baukosten hoch bleiben, sind die Mieteinnahmen begrenzt.

Ein Beispiel aus Buxtehude verdeutlicht den Unterschied: Die anfängliche Nettokaltmiete einer mietpreisgedämpften Neubauwohnung beträgt derzeit 8,54 Euro pro Quadratmeter. Frei vermietete Neubauwohnungen erzielen laut HBI durchschnittlich rund 16 Euro. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung sind das monatlich knapp 598 Euro statt 1.120 Euro – bei identischen Baukosten.

Die Rendite mietpreisgedämpfter Wohnungen liegt nach HBI-Berechnungen bei unter zwei Prozent. Da Anleger ihr Kapital beispielsweise auch in Aktienfonds investieren könnten, ist es umso wichtiger, wirtschaftliche Anreize zu schaffen, um den Wohnungsbau zu fördern. Nach Einschätzung der HBI lässt sich derzeit selbst mit Tagesgeld eine höhere Rendite erzielen.

Fördermittel erreichen nicht alle Investoren

Eigentlich soll die staatliche Wohnraumförderung den Bau bezahlbarer Wohnungen erleichtern. Doch die Bedingungen der niedersächsischen NBank berücksichtigen nach Ansicht der HBI die heutigen Marktgegebenheiten nur unzureichend.

Grundsätzlich kann auch der Ersterwerb einer gesamten Neubauwohnanlage gefördert werden, wenn die Wohnungen entsprechend den NBank-Vorgaben mietpreisgedämpft vermietet werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass keine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgt ist.

Genau hier liegt nach Einschätzung der Immobilienexperten das Problem. Angesichts der schwierigen Marktlage finden sich kaum noch einzelne Investoren, die beispielsweise eine komplette Wohnanlage mit 50 Wohnungen erwerben möchten. Wesentlich realistischer sei es, mehrere Käufer für kleinere Einheiten zu gewinnen – etwa fünf Investoren, die jeweils ein Haus mit zehn Wohnungen übernehmen.

Dafür werden Neubauprojekte häufig nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Doch Eigentumswohnungen, die auf diese Weise geteilt wurden und zur Vermietung bestimmt sind, sind nach den geltenden NBank-Bedingungen von der entsprechenden Förderung ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn die vorgeschriebenen Miet- und Belegungsbindungen eingehalten werden könnten.

Damit scheitert die Förderung aus Sicht der HBI häufig nicht an der Bereitschaft der Investoren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sondern an der Eigentumsstruktur, die eine wirtschaftliche Umsetzung überhaupt erst ermöglichen könnte.

„Die Förderkulisse der NBank ist aus unserer Sicht nicht mehr zeitgemäß und geht an den Realitäten des heutigen Wohnungsmarktes vorbei. Statt dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen, erschweren praxisferne Förderbedingungen dessen Realisierung“, kritisiert Geertz.

Dass HBI im Buxtehuder Orchideenquartier dennoch Wohnungen verkauft, liege an anderen Fördermöglichkeiten. Eine wichtige Rolle spielten dabei insbesondere die QNG-Plus- und DGNB-Silber-Zertifizierungen des Projekts.

Stade und Buchholz zeigen: Förderung kann wirken

Dass staatliche Förderprogramme durchaus Anreize für den Bau bezahlbarer Wohnungen schaffen können, zeigen Beispiele aus der Region. Entscheidend ist allerdings, dass die Investoren die Fördervoraussetzungen erfüllen. In Stade und Buchholz dürfte die stärkere Nutzung der Programme auch damit zusammenhängen, dass die jeweiligen Investoren über entsprechende Grundstücksrechte verfügen.

In Buxtehude wurden nach Angaben der Stadt in den vergangenen vier Jahren keine entsprechenden Fördermittel für mietpreisgedämpften Wohnraum in Anspruch genommen. Lediglich für 22 Wohnungen von Viebrockhaus in der Giselbertstraße laufen Förderanträge.

Anders in Stade: Dort stellten sechs Investoren innerhalb von vier Jahren insgesamt 16 Förderanträge. Nach Angaben der Stadt entstanden dadurch 187 mietpreisgedämpfte Wohnungen. Elf weitere Anträge stehen kurz vor der Einreichung.

Auch in Buchholz wurden Fördermittel genutzt: Fünf Investoren nahmen für acht Mietwohnungsbauprojekte NBank-Förderungen in Anspruch.

HBI fordert bessere Anreize

Für Sven Geertz steht fest, dass bezahlbarer Wohnraum nur entstehen kann, wenn sich der Bau wirtschaftlich lohnt.

„Für eine nachhaltige Entspannung des Wohnungsmarktes reicht es nicht, bezahlbare Wohnungen politisch zu fordern“, sagt er. „Ihr Bau muss sich auch wirtschaftlich rechnen.“

Dafür brauche es praxistauglichere Förderprogramme, niedrigere Baukosten und bessere Anreize für private Investoren. Denn eines sei klar: „Kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen können den Bedarf allein nicht decken.“