Verzweifelte Suche

Wohnungsmarkt in den Landkreisen Stade und Harburg immer stärker im Krisenmodus

Der Wohnungsmarkt im Hamburger Speckgürtel bleibt angespannt. Während in den Landkreisen Stade und Harburg flächendeckend Wohnungen fehlen, läuft der Neubau nur mit „angezogener Handbremse“.

Sowohl für Miete als auch für Kauf muss immer tiefer in die Tasche gegriffen werden. Das gilt besonders für den Landkreis Harburg. In Buchholz in der Nordheide kostet eine Mietwohnung im Schnitt 11,54 Euro pro Quadratmeter, ein Miethaus sogar 13,04 Euro. Auch in Winsen, Jesteburg und Tostedt liegen die Preise mit rund 10 bis 13 Euro deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt von 9 Euro pro Quadratmeter.

Die Kaufpreise bewegen sich ebenfalls auf hohem Niveau: So zahlen Käufer in Buchholz 3.312 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 3.616 Euro für ein Haus. Jesteburg liegt mit 3.175 Euro (Wohnung) und 3.763 Euro (Haus) ähnlich hoch.

Im Vergleich dazu zeigt sich im Landkreis Stade ein etwas günstigeres, aber dennoch angespanntes Bild. Mietwohnungen in Buxtehude kosten im Schnitt 10,70 Euro, Häuser 11,75 Euro pro Quadratmeter. In Stade, Horneburg und Himmelpforten liegen die Preise etwas niedriger, bewegen sich aber weiterhin im oberen Bereich zwischen 8,73 und knapp 10 Euro.

Die Kaufpreise schwanken von 2.326 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Himmelpforten bis 3.080 Euro in Buxtehude. Häuser sind in Buxtehude mit durchschnittlich 3.794 Euro pro Quadratmeter am teuersten, in Himmelpforten mit 2.573 Euro am günstigsten.

Hohe Nachfrage

Die beiden Kreisstädte Winsen (Landkreis Harburg) und Stade (Landkreis Stade) erleben eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum. In Winsen suchen hauptsächlich Familien, junge Haushalte und Menschen mit Bedarf an gefördertem Wohnraum nach passenden Angeboten. Bürgermeister André Wiese betont, dass das aktuelle Wohnungsangebot die Nachfrage nicht decken kann – ein Problem, das in der gesamten Wachstumsregion zwischen Hamburg und Lüneburg zu beobachten sei.

Ein ähnliches Bild zeigt sich in Stade: Auch hier reicht das Angebot nicht aus, insbesondere kleinere, bezahlbare und barrierefreie Wohnungen sind gefragt. Die Stadt rechnet bis 2040 mit weiterem Bevölkerungswachstum.

Eine ähnliche Situation herrscht im ländlichen Raum vor: "Auch bei uns ist der Wohnungsmarkt anspruchsvoll, jeglicher frei werdender Wohnraum findet zügig neue Mieter bzw. Nutzer", sagt Holger Falcke, Samtgemeinde-Bürgermeister von Oldendorf-Himmelpforten (Landkreis Stade).

In der Samtgemeinde Jesteburg (Landkreis Harburg) prognostiziert ein Wohnraumversorgungskonzept des Landkreises aus dem Jahr 2023, dass bis 2030 ein Bedarf von 340 Neubauwohnungen bestehe, davon 100 in Ein- und Zweifamilienhäusern und 140 in Mehrfamilienhäusern, berichtet die stellvertretende Samtgemeinde-Bürgermeisterin Julia Reese. In Jesteburg fehlten wie in vielen anderen Kommunen des Landkreises Harburg Sozialwohnungen, zeige die Praxis.

Neue Bauprojekte

Um gegenzusteuern, wird auf neue Bauprojekte gesetzt: In Winsen entstehen derzeit mehrere größere Wohngebiete, darunter „Am Luhedeich“ und „Kleiner Brümmelkamp“, mit insgesamt über 200 neuen Wohneinheiten. Perspektivisch plant die Stadt sogar ein neues Baugebiet für rund 270 Wohnungen im nördlichen Stadtgebiet.

Auch Stade steuert aktiv gegen und verlangt bei eigenen Bauflächen einen Anteil von mindestens 20 Prozent preisgedämpftem Wohnraum. Bis 2030 sollen in geförderten und frei finanzierten Projekten insgesamt über 1.300 neue Wohnungen entstehen, darunter innovative Vorhaben wie 68 geförderte Miet-Reihenhäuser.

In Oldendorf-Himmelpforten entstehen u.a. in Düdenbüttel, Hammah und Himmelpforten Wohnhäuser mit insgesamt rund 70 Wohneinheiten. In Hammah und in Himmelpforten sind für zwei Neubaugebiete Anträge gestellt, nahezu alle Ortschaften halten zudem Bauplätze zur Eigenentwicklung vor.

In Jesteburg stehen noch Planungen für das ehemalige Reitplatzgelände, für den Seevekamp-Süd und ein Gelände am Sandbarg im Raum. "Die städtebaulichen Konzepte sind jedoch bei allen Gebieten noch in der Ausarbeitung", teilte Julia Reese mit. Zahlen gebe es deshalb noch nicht.

Große Herausforderungen

Trotz dieser Initiativen sehen sich Städte und Kommunen mit großen Herausforderungen konfrontiert. "Gestiegene Baukosten, unsichere Rahmenbedingungen und hohe Zinsen sorgen für Zurückhaltung bei Investoren und erschweren die Entwicklung neuer Baugebiete", so der Winsener Bürgermeister. "In Stade führen zusätzlich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Rückgang an Sozialwohnungen zu Druck auf das preiswerte Segment", ergänzt Stades Pressesprecher Stephan Voigt.

Holger Falcke aus Oldendorf-Himmelpforten führt die Preissteigerungen für die Bauflächen u.a. auf die hohen Anforderungsprofile an Bebauungspläne und Erschließungsmaßnahmen zurück. Er ergänzt: "Die Wirkung von beschlossenen Gesetzesinitiativen wie dem ,Bauturbo' sind bisher nicht absehbar." Dennoch bieten neue Entwicklungen – etwa der wachsende Gebraucht-Immobilienmarkt durch einen Generationenwechsel – auch Chancen für mehr Bewegung auf dem Wohnungsmarkt.

Für Jesteburg liegen die Herausforderungen vor allem in der Begrenzung des Flächenverbrauchs bei der Innenentwicklung. Außerdem nach wie vor schwierig: die Finanzierung der für Neubau und Zuzug nötigen kommunalen Infrastrukturen. Auch Planungs-, Klima- und Rechtsanforderungen würden immer anspruchsvoller, so Reese.

Hohe Nachfrage lässt Mieten steigen 

Hohe Mieten und gestiegene Energie- und Nebenkosten sind nach Aussage des Deutschen Mieterbunds in Buxtehude inzwischen die größten Probleme seiner Mitglieder. "Heute betreffen 17 Prozent unserer Beratungen das Thema Mieterhöhungen, und es wird jedes Jahr mehr", sagt der Erste Vorsitzende Wolfgang Dietrich.

Neugebaute Wohnungen bewegen sich zu einem großen Teil in höheren Preisklassen, zudem gibt es zu wenig geförderten Wohnraum. “Wohnungen werden wie Ware nach Angebot und Nachfrage gehandelt”, sagt Dietrich. Hinzu kommt, dass die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung kaum eine Rolle spielt. Daher steigen die Mieten immer weiter.

In Buxtehude gibt es zwar einen qualifizierten Mietenspiegel, der auf Grundlage der Mietpreisvereinbarungen der letzten sechs Jahre erstellt wird. Allerdings muss bei Mietpreiserhöhungen, besonders wenn sie nicht rechtens sind, weil der Vermieter z.B. gesetzliche Vorschriften ignoriert, der Mieter selbst tätig werden. "Viele Menschen haben Angst davor, mit rechtlichen Schritten gegen ihren Vermieter vorzugehen", erklärt Wolfgang Dietrich. "Sie haben Angst, infolgedessen ihr Zuhause zu verlieren." Eine Folge: Der Mietenspiegel wird langfristig weiter angehoben.

Bei Neubauten sind zudem oft Indexmieten vereinbart, bei denen die Miete u.a. regelmäßig der Inflation angepasst werden kann, was die Mietpreise langfristig zusätzlich nach oben treiben wird.